Der französische Mietmarkt ist nach wie vor von einem tiefen Ungleichgewicht zwischen dem verfügbaren Angebot und der Nachfrage der Bewerber geprägt. In Paris wäre das Angebot laut SeLoger immer noch um etwa 30 % unter dem Niveau vor der Krise. Diese Anspannung beschränkt sich nicht nur auf die Hauptstadt: Mehrere Regionen, insbesondere die Normandie und das Centre-Val de Loire, verzeichnen seit 2019 signifikante Rückgänge im Angebot. Die Suche nach einer Mietwohnung setzt heute voraus, die Spielregeln zu verstehen, bevor man überhaupt eine Anzeige konsultiert.
DPE und Verbot von Thermoschleudern: ein Filter, den die Plattformen nicht erklären
Seit dem 1. Januar 2025 darf eine Wohnung der Klasse G nicht mehr zur Vermietung angeboten werden in der Metropolregion. Dieses Verbot betrifft neue Mietverträge, aber auch die Verlängerung und die stillschweigende Fortsetzung. Der gesetzliche Zeitplan sieht dann den Ausschluss von Wohnungen der Klasse F im Jahr 2028 und von der Klasse E im Jahr 2034 vor.
Für einen Bewerber ist die direkte Konsequenz einfach: Die Überprüfung des DPE-Etiketts, bevor ein Antrag erstellt wird, ist keine Vorsichtsmaßnahme mehr, sondern eine Voraussetzung. Ein Vermieter, der eine Wohnung der Klasse G vermietet, setzt sich dem Risiko von Klagen des Mieters aus, einschließlich der Aussetzung der Miete bis zur Durchführung von Arbeiten.
Diese regulatorische Einschränkung trägt auch zur Verknappung des Angebots bei. Fachleute führen dies auf die Kombination aus den Verpflichtungen zur energetischen Sanierung und der geringen Fluktuation der bestehenden Mieter zurück. Durch das Filtern der Anzeigen nach energetischem Etikett reduziert man oft die Anzahl der Ergebnisse erheblich, insbesondere im Altbau.
Um bereits nach Standort- und Budgetkriterien gefilterte Anzeigen zu konsultieren, ermöglichen die Mietangebote auf Welcome Immo einen Zugriff auf einen aktualisierten Katalog, ohne die Plattformen zu vervielfachen.
Mietpreisregulierung in angespannten Zonen: was im Mietvertrag erwähnt werden muss
Die Mietpreisregulierung gilt nun in mehreren Ballungsräumen über Paris und Lille hinaus. Das System sieht eine erhöhte Referenzmiete vor, die der Vermieter nicht überschreiten darf, es sei denn, er kann eine Erhöhung der Miete durch außergewöhnliche Merkmale der Wohnung (Aussicht, Terrasse, seltene Ausstattungen) rechtfertigen.
Der Mietvertrag muss zwingend die Referenzmiete, die erhöhte Referenzmiete und gegebenenfalls den Betrag der Mietsteigerung mit seiner Begründung angeben. Das Fehlen dieser Angaben eröffnet dem Mieter ein Recht auf Anfechtung.
- Überprüfen, dass der Mietvertrag die drei Referenzmieten (Basis, erhöht, vermindert) angibt, die für die Zone und das Datum der Unterzeichnung gelten.
- Die geforderte Miete mit der von der Präfektur veröffentlichten erhöhten Referenzmiete für das Viertel, den Wohnungstyp und die Anzahl der Zimmer vergleichen.
- Im Falle einer Mietsteigerung eine schriftliche Begründung verlangen, die die vom Vermieter angeführten Merkmale detailliert.
- Innerhalb von drei Monaten nach der Unterzeichnung anfechten, wenn die Miete ohne gültige Begründung den Höchstbetrag überschreitet.
Die jährliche Überprüfung der Miete während der Mietdauer wird durch den Referenzindex der Mieten (IRL) geregelt. Ein Vermieter, der vergisst, die Überprüfung innerhalb eines Jahres zu benachrichtigen, verliert die Möglichkeit, diese rückwirkend anzuwenden.
Mietdossier: erforderliche Unterlagen und missbräuchliche Praktiken
Das Gesetz vom 6. Juli 1989 legt die abschließende Liste der Unterlagen fest, die ein Vermieter von einem Mietinteressenten verlangen kann. Jede Anfrage nach Dokumenten, die nicht auf der Liste stehen (Bankauszug, Bescheinigung des vorherigen Arbeitgebers, Passfoto), stellt eine illegale Praxis dar, auch wenn sie weit verbreitet ist.
Ein solides Dossier basiert auf drei Kategorien von Nachweisen:
- Gültiger Ausweis (Personalausweis, Reisepass oder Aufenthaltstitel).
- Einkommensnachweise: die letzten drei Gehaltsabrechnungen, der letzte Steuerbescheid, Arbeitsvertrag oder Arbeitgeberbescheinigung.
- Aktueller Wohnsitznachweis: die letzten drei Mietquittungen, Unterkunftsbescheinigung oder Grundsteuerbescheid, wenn man Eigentümer ist.
Das digitale Dossier tendiert dazu, das Papierdossier auf den meisten Plattformen zu ersetzen. Bewerber, die ihre Unterlagen bereits in digitaler Form vorbereiten, bevor sie mit ihrer Suche beginnen, gewinnen einen echten Vorteil auf einem Markt, in dem Reaktionsfähigkeit den Unterschied ausmacht.
Mietspannung in den Regionen: eine Geographie, die man vor der Suche kennen sollte
Der Mangel an verfügbaren Wohnungen verteilt sich nicht gleichmäßig über das Gebiet. Die Daten vor Ort zeigen, dass die Verknappung des Angebots auch mittlere Städte und Gebiete betrifft, die bisher als entspannt galten. Die Normandie und das Centre-Val de Loire gehören zu den Regionen, in denen der Rückgang besonders ausgeprägt ist.
Mehrere Faktoren erklären diese Situation. Die geringe Fluktuation der bestehenden Mieter reduziert mechanisch die Anzahl der verfügbaren Immobilien. Die Anforderungen im Zusammenhang mit dem DPE schrecken einige Vermieter davon ab, ihre Immobilie ohne vorherige Arbeiten wieder auf den Markt zu bringen. In einigen Metropolen wurde jedoch eine leichte Erholung des Angebots beobachtet, die jedoch den angesammelten Defizit nicht ausgleicht.
Für einen Bewerber erfordert diese Geographie der Anspannung, den Suchradius zu erweitern. Die Zielsetzung einer angrenzenden Gemeinde oder eines weniger gefragten Viertels kann die Suchzeit und den Wettbewerbsdruck zwischen den Dossiers erheblich reduzieren.
Der Mietmarkt bleibt strukturell unausgewogen, und die Regeln, die ihn regeln, entwickeln sich in einem schnellen Tempo. Den DPE überprüfen, die obligatorischen Angaben im Mietvertrag lesen, ein Dossier gemäß der gesetzlichen Liste vorbereiten: dieses Verhalten beeinflusst den Erfolg einer Suche viel mehr als die Anzahl der konsultierten Plattformen.
