Eine erste Immobilieninvestition zur Vermietung im Jahr 2026 wird nicht mehr wie vor drei Jahren gesteuert. Das Ende des Pinel-Systems in der Metropolregion, das Verbot, Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse G zu vermieten, und die Verschärfung der Kreditbedingungen verändern den Rahmen. Jede technische Entscheidung, die im Vorfeld getroffen wird, vom Finanzierungsmodell bis zur Wahl des Steuersystems, beeinflusst die Nettorentabilität über die gesamte Haltedauer.
DPE-Vorgaben und Mietverbote: der Filter, der vor jedem Besuch angewendet werden muss
Seit dem 1. Januar 2025 ist eine Wohnung, die im Energieeffizienzdiagnose als G klassifiziert ist, rechtlich für die Vermietung für jeden neuen Mietvertrag in der Metropolregion Frankreich verboten. Die Klassen F folgen 2028, dann die Klassen E im Jahr 2034.
Konkret wird eine Immobilie der Klasse F oder G, die ohne Renovierungsbudget gekauft wird, zu einem immobilisierten Vermögenswert. Wir beobachten, dass viele Erstinvestoren die Kosten für eine ausreichende energetische Renovierung, um mindestens in die Klasse D aufzusteigen, unterschätzen. Bei einer kleinen Altbauwohnung können die Dämmung der Wände, der Austausch der Heizungsanlage und die Belüftung einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen.
Der Reflex, den man annehmen sollte: Fordern Sie das geplante DPE nach den Arbeiten, bevor Sie einen Vorvertrag für eine energieintensive Immobilie unterschreiben. Wenn der Verkäufer kein Energieaudit vorlegt, sollte man sein eigenes durchführen lassen, um den genauen Übergang in die Klassen D oder C zu beziffern und den Preis entsprechend zu verhandeln. Eine Immobilie, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, weil sie in Klasse F eingestuft ist, ist keine Gelegenheit, wenn die Kosten für die Normen die Preisreduzierung aufheben.
Für diejenigen, die mit Immo Saga investieren möchten, ist die Filterung nach Energieeffizienz der erste Schritt zu einem kohärenten Konzept, lange bevor die Frage der Bruttorendite aufkommt.
Steuerliche Regelungen 2026: Denormandie, Loc’Avantages und Grundstücksdefizit
Das Pinel-System ist seit dem 1. Januar 2025 für neue Investoren in der Metropolregion geschlossen. Kein Kauf, der nach diesem Datum unterzeichnet wird, kann Anspruch auf die Steuerermäßigung erheben. Dennoch erwähnen einige Leitfäden es weiterhin als Option, was irreführend ist.
Drei steuerliche Hebel bleiben für eine erste Mietinvestition zugänglich.
- Denormandie: noch bis zum 31. Dezember 2027 gültig, richtet es sich an Altbauten mit Renovierungsarbeiten, die mindestens ein Viertel der Gesamtkosten der Maßnahme ausmachen, in förderfähigen Gemeinden. Die Steuerermäßigung funktioniert nach dem gleichen Prinzip wie das alte Pinel, erfordert jedoch eine Verpflichtung zur Vermietung zu einem gedeckelten Mietpreis.
- Loc’Avantages: Dieses System verknüpft eine Steuerermäßigung mit dem Niveau der Mietsenkung im Vergleich zum Markt. Je niedriger die Miete, desto höher der steuerliche Vorteil. Es eignet sich für Investoren, die eine moderate Bruttorendite im Austausch für eine reduzierte Steuerlast und eine geringere Leerstandsquote akzeptieren.
- Grundstücksdefizit: Bei unmöblierten Vermietungen sind Reparatur-, Wartungs- und Verbesserungsarbeiten von den Mieteinnahmen absetzbar, und der Überschuss wird bis zur gesetzlich festgelegten Grenze auf das Gesamteinkommen angerechnet. Dies ist der flexibelste Mechanismus für eine alte Immobilie, die eine umfassende energetische Renovierung benötigt.
Wir empfehlen, jedes System über die tatsächlich geplante Haltedauer zu simulieren. Ein Denormandie über sechs Jahre in einer Stadt mit geringer Mietnachfrage kann weniger Nettowert generieren als ein Grundstücksdefizit in Kombination mit einem Gewinn beim Wiederverkauf nach der Renovierung.
LMNP-Regime und möblierte Vermietung: was sich ändert
Der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters bleibt attraktiv, aber eine Reform des steuerlichen Regimes für möblierte Vermietungen wird erwartet. Die Wahl zwischen Mikro-BIC und dem realen Regime hängt von der Höhe der abziehbaren Kosten ab, insbesondere der Abschreibung des Objekts und des Mobiliars. Bei einer ersten Investition rechtfertigt sich das reale Regime fast immer, sobald Renovierungsarbeiten durchgeführt werden.
Finanzierungsstruktur des ersten Mietkaufs: Verschuldungsquote und Cashflow
Die Banken wenden die Regel von 35 % Verschuldungsquote an, einschließlich der Kreditversicherungen. Für einen Erstinvestor, der bereits einen Kredit für die Hauptwohnung zurückzahlt, bestimmt die verbleibende Marge das maximale Budget.
Der monatliche Nettocashflow nach Steuern ist der einzige zuverlässige Indikator für die Rentabilität. Die Bruttorentabilität, die oft in den Anzeigen hervorgehoben wird, berücksichtigt weder die Besteuerung noch die Leerstandsquote, noch die Wohnungskosten oder die Grundsteuer. Eine scheinbar hohe Bruttorendite kann einen negativen Cashflow verschleiern, sobald alle Posten berücksichtigt werden.
Drei Parameter, die vor der Unterzeichnung eines Angebots gesichert werden müssen:
- Der genaue Betrag der Grundsteuer, der von Gemeinde zu Gemeinde stark variiert und in vielen Städten in den letzten Jahren gestiegen ist.
- Die realistische Leerstandsquote für die angestrebte Art von Immobilie und Lage, unter Berücksichtigung der saisonalen Schwankungen durch Studenten oder Touristen.
- Die Kosten für die Mietverwaltung, falls Sie delegieren: Die Agenturgebühren machen in der Regel mehrere Punkte der Nettorendite aus.
Mietrendite und Immobilienauswahl: abwägen zwischen renoviertem Altbau und Neubau
Der Altbau mit Renovierungsbedarf bietet oft einen niedrigeren Einstiegspreis pro Quadratmeter und die Möglichkeit, durch Renovierung Wert zu schaffen. Im Gegenzug ist das Risiko von Budgetüberschreitungen bei den Arbeiten real, insbesondere bei alten Gebäuden, bei denen die Diagnosen manchmal strukturelle Probleme nach dem Kauf aufdecken.
Der Neubau sichert die DPE-Konformität (in der Regel Klasse A oder B) und beseitigt das Risiko von kurzfristigen Arbeiten. Andererseits integriert der Preis pro Quadratmeter im Neubau eine Entwicklerprämie, die einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen kann. Diese Prämie findet sich selten beim Wiederverkauf, was die potenzielle Wertsteigerung belastet.
Für eine erste Investition empfehlen wir, eine alte Immobilie in gutem energetischen Zustand (Klasse C oder D) in einem Gebiet zu bevorzugen, in dem die Mietnachfrage durch die Daten zur Marktentwicklung dokumentiert ist. Diese Positionierung vermeidet sowohl die Mehrkosten des Neubaus als auch die umfangreiche Renovierung.
Die Wahl der Art der Vermietung (unmöbliert oder möbliert), des Steuersystems und der Haltedauer bildet ein kohärentes Gesamtbild. Eine Änderung eines einzelnen Parameters nach dem Kauf, beispielsweise der Wechsel von unmöbliert zu möbliert, hat steuerliche Konsequenzen, die bereits bei der ursprünglichen Strukturierung antizipiert werden müssen. Eine erfolgreiche Mietinvestition wird vor der Unterzeichnung des Vorvertrags entschieden, nicht nach der Schlüsselübergabe.
